Si sos dueña alquilale a una amiga

No vivimos en un tupper y sabemos positivamente que la coyuntura económica actual no es el mejor de los escenarios posibles. Y que el hecho de que prácticamente no haya créditos hipotecarios accesibles pone el alquiler como único modo de acceder a la vivienda para nuestra generación. Además, los precios de los alquileres se determinan por las leyes de mercado, o sea que a mayor cantidad de gente buscando, más se valorizan las propiedades ofrecidas. Si tenemos en cuenta que, según datos del último censo, una persona de cada tres en la ciudad es inquilina, podemos darnos una idea de por qué los precios se van por las nubes.

Es por eso que cuando se reclaman medidas estatales que ayuden a regular el mercado, se habla de penar con mayores impuestos a propietarios que tengan viviendas ociosas, es decir, que no las pongan en alquiler, y la implementación de políticas sociales crediticias y de construcción.

Porque si bien es cierto que hay cada vez más edificios a estrenar, lo que es una evidencia de que efectivamente se construye y que habría una suficiente oferta, la realidad es que, por un lado, no alcanzan para palear la crisis habitacional, y por el otro, en la mayoría de los casos resultan inaccesibles para una pareja que comienza de cero y quiere comprar una vivienda o para una familia que ya se encuentra pagando un alquiler, por lo que le es imposible ahorrar, teniendo en cuenta que –en promedio– para comprar un departamento se necesita el equivalente a entre 80 y 100 sueldos.

Desde hace ya muchos años, y por coyunturas económicas particulares de nuestro país, comprar un bien inmueble se piensa como la mejor inversión y la más segura a la hora de preservar el capital –si no, preguntales a tus padres y abuelos si no piensan así–. Eso hace que muchas veces las propiedades las adquieran no solamente –o no mayoritariamente– gente que la necesita para vivir, sino alguien que la pone en alquiler para poder sacar un rédito económico. Si bien este hecho no es cuestionable en sí mismo, estaría bueno que lográramos pensarnos como parte activa de la sociedad que somos y no intentar obtener rentas descomunales por parte de alguien que necesita pagar un alquiler para vivir.

Como consumidoras, tenemos poder. Y como ocurre cuando aumenta de forma desproporcionada la papa o el tomate, que podemos optar por dejar de consumirlos, claramente si una propiedad –por mucho que nos haya gustado– está muy por encima de los valores lógicos de acuerdo a un sueldo promedio, lo ideal sería que la dejáramos pasar. Si todos hiciéramos lo mismo, inevitablemente en algún momento bajaría.

Por eso, está bueno empezar a apelar a nuestro círculo, a lo que tenemos a mano, para poder pensar en que esto cambie. A pesar de que es cierto que ante eventuales desentendimientos puede resultar más fácil accionar y pasar el mal trago con un desconocido que con un conocido, lo cierto es que al alquilarle a un amigo las chances de encontrarte con un martes 13 disminuyen muchísimo.

De hecho, es vox populi entre propietarios que es más deseable un buen inquilino, pagador y confiable, que un ambicioso ajuste en el precio del alquiler. En ese contexto, ¿qué mejor que alquilarle a un amigo, que sabés cómo se maneja, que conocés y que incluso tenés la certeza de que va a cuidar tu depto como si fuera propio?

De esta manera, no solamente aportamos nuestro granito de arena a la regulación de los precios del mercado, sino que también le damos una mano a alguien que conocemos y queremos, con la tranquilidad de dejarle nada menos que algo que valoramos enormemente como nuestra casa.

Buscá al potencial inquilino: antes que nada, lo más importante es que sea una persona en la cual confíes, que tenga ingresos regulares y sea responsable en su vida en general. Lo principal en el vínculo que empieza a generarse con el depto de por medio es la confianza y la buena fe. En ese sentido, la mayoría de las cuestiones son conversables, incluso las exigencias que suelen pedirse a desconocidos y determinados ítems se hacen negociables, intentando favorecer a ambas partes.

No les escapes a las formalidades: por más confianza que haya, ciertos aspectos legales van a hacer que las cosas sean claras y estén estipuladas de antemano, lo que a la larga evita conflictos. Si bien en algunos casos ante la falta de garante se buscan alternativas –como firmar seguros de caución o directamente no pedirla–, si querés sentirte respaldada y quedarte tranquila ante cualquier eventualidad, lo más seguro es que la solicites. No tiene que ser obligatoriamente de Capital, como muchas inmobiliarias exigen, pero sí es importante que sea chequeada en el Registro de la Propiedad Inmueble, como para saber que no tiene inhibiciones o no pertenece a más de una persona (en ese caso, todos los propietarios deberían firmar como garantes). A su vez, está cada vez más extendido el uso de garantías bancarias, que hasta son más recomendadas por expertos, por tener atrás entidades que responden ante algún imprevisto.

Incluí los ajustes: en el contrato –que debería estar supervisado por un abogado– suele arreglarse el monto del depósito y, una vez acordado el precio, puede incluirse un ajuste semestral. Teniendo en cuenta que en el último año los aumentos en alquileres rondaron una suba superior al 30%, se estima que hacer dos ajustes por año de entre el 12% y el 15% sería acertado. Igualmente, al ser entre gente conocida, estos valores pueden negociarlos.

Hacé un inventario: esto es algo que no se hace tanto, pero es importante. Armá un inventario de las cosas que tiene la casa (desde algunas costosas como aires acondicionados funcionando u horno industrial hasta el estado general del depto). También repasen juntos el estado de mantenimiento de las cosas, para el caso eventual de roturas y/o desperfectos. Es clave saber que la mayor cantidad de cuestiones que puedan preverse evitarán conflictos a futuro.

Acuerden el pago de expensas: si sos inquilina, lo ideal es que puedas acceder a las últimas tres liquidaciones para hacerte una idea de los gastos fijos del edificio. Lo correcto sería que quien alquila pague los gastos ordinarios y el propietario los extraordinarios, que es el dinero destinado generalmente a mejoras que perdurarán en el edificio una vez finalizado el contrato de alquiler. En caso de alquilarle a un conocido con el que no tenés una relación directa y, por lo tanto, tampoco una confianza total, podés hacerte cargo de abonar las expensas o algunos impuestos vos misma y sumarlos al monto del alquiler.

Con todas estas precauciones, no debería haber inconvenientes entre vos y la inquilina. En definitiva, por ahí sin haberlo advertido, tenías a mano un recurso que aporta a regularizar un mercado de por sí especulativo y que además les sirve a ambas: ella se ahorra lidiar con exigencias abusivas y montos desmedidos a la hora de acceder a su hogar y vos dormís con la tranquilidad de que una amiga cuida tu casa. Todos ganan.

Si no tenés ningún amigo cercano que ofrezca depto, empezá tu búsqueda en charlas con conocidos, redes sociales y cadenas de mails.

En muchos grupos secretos, como Cheap 2 Cheap, Less is More o Amigos Alquila, circulan pedidos y ofrecimientos de alquileres por dueño directo. Estate atenta.

También Soloduenos.com o MercadoLibre son algunas de las páginas donde los dueños ponen en alquiler sus propiedades.

En caso de alquilarle a alguien que no conocés, extremá las medidas de control de solvencia con un informe de Veraz, y de la garantía. Si sos inquilina, chequeá que la propiedad sea de la persona que te alquila, así te evitás futuros conflictos.

Defensoría del Pueblo de la Ciudad: creó un área destinada a atender estos problemas mediante la Defensoría del Inquilino (0810-3333-6767).

Unión Argentina de Inquilinos: info@inquilinos.org.ar, 4371-2630/5774, de lunes a viernes, de 14 a 19.

Las asociaciones de inquilinos tienen anteproyectos de ley que proponen:

Que los contratos sean por tres años en lugar de dos.

Que el propietario esté obligado a avisar con tres meses de antelación la no renovación del contrato, y pagar el ABL.

Que la devolución del depósito se efectúe cuando el inquilino entrega la llave.

La creación de una organización estatal de locaciones urbanas para alquilar que controle y adquiera viviendas familiares, estudios profesionales y locales para que se destinen al alquiler.

Monto del alquiler: no existe una regulación en cuanto al precio de los alquileres ni un tope legal. En cambio, una vez firmado un contrato, no es legal que el propietario modifique los montos y los ajustes previamente establecidos.

Comisión de las inmobiliarias: uno de los problemas con los que se encuentran los inquilinos es el incumplimiento de la ley 2340 de la Ciudad de Buenos Aires, que estipula que el monto máximo que una inmobiliaria puede cobrar en concepto de comisión es del 4,15% del valor total del contrato de alquiler, lo que representaría algo así como un mes de alquiler. En la práctica, esto no se está cumpliendo, dado que muchas inmobiliarias cobran hasta dos o tres veces este monto.

Depósito: según el nuevo Código Civil y Comercial, el monto del depósito en garantía no puede exceder el valor de un mes de alquiler por año, es decir, dos meses para un contrato de alquiler de dos años de duración.

Adelanto: según el nuevo Código Civil y Comercial, se puede pedir un mes de adelanto.

Tatiana Goldman, 31 años, comunicadora: "Con Juana nos conocíamos desde hacía un montón y ya en el momento de hacer un contrato informal supimos que nos íbamos a llevar bárbaro. Y así fue, cada vez que surgió algún problema (alguna rotura, falta de gas, etc.), las dos estábamos dispuestas a resolverlo e incluso a pagarlo, sin importarnos cómo tenía que hacerse legalmente".

Florencia Tortorella, 30 años, Lic. en RRPP: "Me alivia saber que en mi casa hay alguien conocido, de confianza, que la va a cuidar. La remodelé hace poquito y eso me deja tranquila. Por otro lado, sé que podría haberla alquilado por más plata (porque le hice un precio ‘amigo’), pero también me genera confianza saber que me va a pagar y que si se le complica por algún motivo, se pueden hablar las cosas".

Claudia Villapun, 37 años, periodista: "Moví mi depto por las redes sociales y se lo alquilé a un amigo de un amigo. Creo que se genera un vínculo más allá del contrato, que se firma igual, y eso me funcionó para que lo cuidaran como lo haría yo. Quizá se cobra un poco menos, pero siempre me lo devolvieron en excelente estado, nunca se atrasaron en un pago y hubo cero problemas".•

Expertos consultados: Daniel Oubiña, abogado del estudio SOC Abogados; Tomás Beceyro, secretario general de la Unión Argentina de Inquilinos y Armando Caputo, vicepresidente 3° de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias.