Los operadores esperan un año sin grandes sorpresas, con valores estabilizados, pero con emprendimientos muy bien pensados para hacer frente a la creciente competencia. La profesionalización será lo que diferenciará un proyecto exitoso de otro que no lo será tanto.
En todo caso habrá que conocer lo que busca la demanda en cada zona y qué piensa encontrar en cada edificio. En general busca buenos servicios de infraestructura, seguridad y expensas bajas. Este último es un tema que cada día gana más espacio en las decisiones.
Habrá que afinar mucho el lápiz. Se trata de una inversión rentable si se hace sin descuidar ningún detalle. El promedio de los costos en Palermo (incidencia del lote, m2 de construcción, honorarios) parte de los 1300 dólares el metro cuadrado.
Todavía hay margen
Mario Gómez, de Toribio Achával, asegura que en el mercado ABC1, a pesar de lo que ya se construyó, hay margen para cierto tipo de proyectos. "Por ejemplo, puede seguir creciendo la oferta de edificios con departamentos que se alquilan a extranjeros, o sea, emprendimientos dirigidos a un inversor con perfil de renta." También destaca el corredor urbano que sigue paralelo al eje norte: "En él no subió tanto la tierra, aunque es más dependiente del crédito. En la medida que éste aparezca habrá mucho para hacer".
Destaca como una muy buena señal la reciente línea hipotecaria, que financia la compra desde el pozo. "El comprador puede entrar a partir del momento cero de la obra y ser beneficiario de un crédito personal durante la construcción. Cuando el departamento se termina toma entonces el crédito hipotecario. Esta es una señal muy positiva para el mercado."
Estima que en los próximos meses el desempeño del mercado no será uniforme. "En los últimos años los aumentos del precio de venta cubrieron cualquier error. Ahora habrá que ser muy preciso, estudiar cada lugar, la posible demanda, si habrá preventa o si será necesario otorgar financiación."
Advierte que en algunos lugares la incidencia del terreno ya no puede ser negocio para los desarrolladores.
Final de obra
Alejandra Covello, de Covello Propiedades, destaca que las obras que no están en entrega inmediata o en preventa tienen una comercialización más lenta. "Como no hay créditos, la gente espera el final de la obra, vende su departamento y compra con algunos ahorros. Lo que está en un estado intermedio, entre el 30 y el 70% de la construcción, tiene más dificultades de comercialización. Todos los edificios que están cerca de la finalización interesan a inversores y compradores."
Comenta que la mayor presión de la AFIP hizo más lento el mercado. "Primero tendrían que haber realizado un blanqueo y después arrancar con los controles, como se hizo en España." Agrega que los compradores preguntan mucho, se demoran y a veces se deciden por otras inversiones. "También se hizo más lenta la venta de terrenos, con las restricciones para construir en algunos barrios."
Menciona que cualquier emprendimiento de no mucha escala requiere como mínimo un millón de dólares. "Las torres Mirabilia, dos edificios de 45 pisos con todos los amenities, por poner un ejemplo, requirieron cerca de 60 millones."
Asegura, además, que los valores han llegado a niveles que no son acordes con el mercado local y la punta de la pirámide que puede acceder a estas propuestas es muy pequeña.
Mercado seguro
Para Rafael Baigún, de la firma homónima, "el mercado está activo si se hacen bien los números. Hace tres años algunos improvisaban y ganaban, pero esto ya no será posible. Para los que están realmente en la construcción, el mercado responde. Hay que estudiar muy bien el tipo de proyecto. Si se analiza bien, el mercado es seguro".
Baigún distingue un segmento, entre 1200 y 2300 dólares el metro cuadrado, el más demandado. "Los amenities son elementos muy vendedores. Cada vez el comprador los requiere más, pero no busca una piletita en la terraza, sino algo mejor, especialmente jardines, piscina grande. Además, éstos no son sólo elementos de confort o para pasarla bien, sino que se vinculan directamente con la seguridad, ya que los chicos pueden jugar en la pileta o la plaza interna, sin salir del complejo."
Agrega que el comodity es actualmente el departamento de dos o tres ambientes. "Los fideicomisos al costo, que se difunden cada vez más, dan mucha seguridad a las partes en el aspecto legal. "Permiten al comprador que se autofinancie durante la construcción."
Lo que viene
- Demanda exigente en calidad de los amenities, pero con expensas acotadas.
- Proyectos que respondan estrictamente a las necesidades del comprador.
- Nuevas zonas para la construcción por el menor valor de incidencia de los terrenos. Se perfila Núñez.
- Mayor difusión de los fideicomisos al costo, porque permiten que se autofinancie el comprador.
- Oportunidades para obras enfocadas a obtener una renta de turistas.
Por Rafael Giménez
De la Redacción de LA NACION
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